稲荷町タワー先行見学 2004.12.11

東京メトロ銀座線「稲荷町」駅2番出口をでると、目の前にどどぉーんとそびえ立つ建築中のビル。
それが高級賃貸マンション「稲荷町タワー」

2005年3月入居予定。
駅出口からわずか20メートルですよ!
稲荷町駅から徒歩1分、上野にでも7,8分で歩けます。
上野動物公園や西洋美術館が散歩コースになります。
浅草が近いせいでしょうか、近隣には仏具店も多く見られ、レトロな雰囲気をかもしだす街です。
「稲荷町タワー」は都会的でシャープな外観、はっきりいって街から浮いています。
下町に不釣合いな高級マンション!です。
このエリアではまだ希少なコンシェルジュサービスつきです。
伝言の取次ぎや宅配便の発送受け取りだけでなく、タクシーの手配、リネンサービス、クリーニングサービスの手配もしてくれます。
フラワーサービスの手配もしれます。ああ、お花を贈られてみたい(笑)
室内は、というと、床は足元ふわふわの絨毯敷です。
建具は重厚感のあるブラウンとカジュアルなホワイトの2種類。
設備はHI式キッチン、トイレ、全自動式洗濯機などまあ普通の仕様。
ゴミ置き場がフロアーにあり、24時間OKなのは便利。
モデルルームにはこれはとてもおしゃれな輸入家具。
なんと、
この家具も家電もコーディネートされたセンスの良い絵画も、すべて、
一式セットで貸し出すというのです。
2F、3FはSOHO使用も可能。このセットをつけて、通常賃貸の部屋に+2万ですめるというから、かなりお得。
特に最初新築の新品を借りる人はかなりのお得感あり!!
間取りは44.34㎡の1R~ワンルームや1LDKが多いのがちょっと残念。
70㎡前後のものは2LDKにしてもよかったのではないかな・・・。
最上階のメゾネット115.12㎡の2LDKはすでに予約済み!とか。
まもなくモデルルーム公開予定。
台東区上野エリアにお住まいの方は一見の価値あり、かな。

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業者訪問

2日、久しぶりに業者訪問する。
港区三田で預かっているマンションが苦戦中。
シャトー三田というとっても高名なマンションで、
100㎡29万
安いんだけど(安くないか?!)
築40年を超えているのがネック。
最近ちまた新築があふれているため、築年数がたっているだけで、敬遠される。
でも室内はバリバリリフォームしてあって、新築同様。
で地元の業者さんに、図面を持ちつつ、どうですかね?
よろしくお願いしますよ、なんて売り込みにいく。
ってまあ、業者さんも色々いて面白い。
明らかに気合の入っていない父ちゃん母ちゃん会社、
FC展開中の茶髪営業マンの入る会社
ポリシーもったワンマン経営者ひきいる会社
愛想のいいところ、悪いところ、まあ様々です。
お一人、生粋の地元生まれ、地元育ちの社長さんがいて、
おもしろかった。
赤羽小学校の同窓会の話から始まって、娘の結婚、マイホーム購入の話、
会社経営のウンチクまで
ではでは、よろしく、ではよろしくと何度もいっては、引きとめられ、
40分くらい足止めくらいました(^^;)
もち初対面です・・・。
時間のあるときならとことんお付き合いするけど、時間がなかったから、
その御者さんのところ飛び出たとたんに、私は駅に向かってもうダッシュ。
慶応大学横の坂道を駆けのぼり、赤羽根小学校前の坂を走り降り、
もちろんその日のお迎えはまたまたラスト1で、駅から保育園までもダッシュ。
もう毎日走る生活から足を洗いたいっす・・・。

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免震構造

実は10月22日、私、弊社の新築賃貸マンション、
高床式免震構造建築現場を見学していたのです。
なぜ私が?
「免震構造建賃貸マンションで、賃料Upはできるか?」っていう視点でのお勉強をかねていたのです。

さて、地下1Fにおりて、その構造を目の当たりにみることができ、なるほどおもしろいなあ、、、日記のネタだわ、なんて思っていたのですが、
その翌日23日、新潟県小千代市を震源とする地震が起こり、
おもしろいなあ、感覚で日記かいている場合じゃあないと気を引き締めた次第です。
ということで、今日は少々真面目に書いております。

阪神大震災以来、建築業界ではより強度な耐震性を備えた建物を提供すべくより一層の努力と研究をおこなっています。
住まいを購入するお客様の関心も格段に高まりました。
分譲戸建てや特にマンションでは、必須の留意項目となりました。
保険でも地震保険を付加する方が増えました。
でも、賃貸マンションにおいては、入居者の方は、建物の耐震性についてさほど訴求されないのです。
片や賃貸マンションを運営するオーナーさんは、というと、これはやはり、ご自分の財産、地震に対する強度には強い関心がおありです。
でもやはり耐震性UPには建築費がかかるんですよね。
地中深くなが~い杭を打ったり、総重量何トン?というくらいのコンクリートを流し込んだり、大変なのです。
事業として行うマンション経営、建築費と見込める賃料のバランスって本当に微妙です。

【免震構造】
それは、地震の激しい振動をやわらかく受け止めて、
直接建物に揺れを伝えないという画期的な技術で、
最近注目を集めている建築技術です。

従来主流だった耐震構造は、建物の強度を追求していましたが、揺れや建物の破損は容認していました。
となると結局家具が転倒したり、窓ガラスが破損したり、という状況になるわけです。
免震構造は、建物に揺れを伝えないという視点から開発した構造なので、家具の転倒や建物自体の損傷もほとんどありません。
オーナーさんも、入居者の方も地震の被害を最小限に抑えることができるのなら、この安心はお金にかえられないかも。

事実、免震構造のマンションを見学したとき、
建物の周囲ぐるりの土地がマンションと接していないのをみてちょいと驚きました。
コンクリートでできた桶を地面に埋め込んで、その桶の中に建物をたててあるというイメージです。
その桶と建物の隙間は鉄板でぐるりと蓋をしてあります。
地震で揺れるとその鉄板の蓋が揺れるけど、建物はさほど揺れないというイメージです。

現場を見学した2週間くらい前にも地震があったのですが、そのとき鉄板がゆれた跡、1センチ弱コンクリートが傷ついていました。
建物はほとんど揺れなかったとのことで、補修するのは、このコンクリート部分だけ。

メンテナンスの為に地下1Fに免振装置があり、そこは建築後も見ることができます。
免震装置はなかなか圧巻で、
これを見ながら説明をきけば、オーナーさんも入居者の方も
安心、納得されるのでは?と感じます。

買うときでも借りるときでも、一般の方は出来上がった建物の表面、きれいに仕上がった部分しかみれないことが常で、
裏側というか、建物内部をみることができると、
耐震性にすぐれていますよ、という構造そのものを目にできると、
納得度が違うと思うのです。

でその免震構造のマンションにしたら、賃料UPできるかな?
なんて質問されて、新潟の地震が発生する前は
「NO!」と即答しておりました。
今はというと、
①実際その構造を見ることができる
②地震保険が安くなる業界で批准した性能保証書などが発行できる、など客観的に、耐震性があると評価がされれば
5%くらいならUPできるかも・・・という気持ちです。

いかがでしょうか?
とはいえ、所詮借りて住むなら、
いつ遭うか、いえいえ遭うが遭わないかわからない地震のために
高い家賃は払えませんかね?
とにもかくにも、弊社はオーナーさまのため、ご入居者さまのため、
日々いかに安く、いかに安全な、免震構造マンションを建てるかを研究しているようです。
建築会社ってある種社会的責任大きいわ、と思う今日この頃であります。

機会ありましたら、是非一度ご覧ください。地下1Fの免震装置。
では、また。

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建築屋というもの

私の勤める会社には不動産部門と建築部門がある。
現在私は不動産屋さん。
不動産でも賃貸業をしていると、オーナーさんから部屋貸しに出したい、客をつけてくれ、と頼まれる。
これを物元になるという。
さて今回、建築中の賃貸マンションをオーナーさんから預かった。
施工する建築会社は残念あんがら弊社ではなく、某中堅建築会社さん。
短い期間だったとはいえ、建築営業も経験している私には???と思ったできごとがあった。

①ゴミ置き場事件&住所事件
今回依頼をうけた時すでに完成まで1ヶ月を切っていた。
バタバタと入居申し込みが入り、建物が完成したら、さあ契約、というとき。
現場で「ゴミ置き場なんですが・・・」とたずねると、どうやら許可がおりていないらしい!?
場所はあれども、集配にこない!という事態に!!!
急遽町内会にお願いして、一時しのぎに隣のビルのゴミ置き場をかりることに。
ゴミ置き場の許可がおりたのは建物が完成してから10日後のことだった。
やれやれと思っていると、今度は区役所から電話。
「お引越しをされたという方が住民票を移しにいらっしゃいましたが、該当するマンションのお届けがありませんので、住民票がうつせまん。」
お~い!!
あんでだよぉお、住所ついていたじゃん?
と今回の計画地は以前古い建物がたっていたそうで、そのときの住所がすでについていたのだ。
いくら従前の住所があっても、新しい建物を建てたら、再度ちゃんと申請しないと、新しい建物で申請しないと、その建物には住所がつかないのです。
あわてて現場監督に連絡すると「先週末に申請しましたから」って!おいそれ建物完成してからゆうに1週間はたっている。いい加減にしろよ。
またまた区役所にお願いして、なるべく早く書類をまわしていただいて、住居表示の確定を早くしていただくように頭を下げる。
現場監督のいい加減さにも驚くがその上司たるや「それは建築会社のすることではない」などとのたまった。
あのね~!!って感じ。
建築屋は箱だけつくればいいと思っているんだろうか?
だったら彫刻家にでもなれば?
建物は人が住んで生活するもの。
電気ガス水道だけじゃなく、ゴミだってでるし、住所なきゃあ当然困るだろう。
ゴミ置き場だって住所だって、一番現場がわかっている現場監督と請負をとってきた営業が責任とって
申請するもんじゃないかい?
イコール請け負った建築会社の仕事だと私は思うのだが。
私(弊社)の常識は建築業界の非常識なのか???

②現場監督が不動産屋に非協力すぎ!!
今回はオーナーさんの自宅ではなく賃貸物件。かして何ぼの賃貸業を営むための建築物。
が現場監督、うちら不動産屋に超非協力的。
オーナーから依頼をうけたのは、完成まであと1ヶ月をきっていた。
現場も仕上げ段階でいらいらするのもわかるけど、
(引渡しするまでは現場責任は建築会社にあるものね、もちろん引渡し日を遅らすなんてことになったら一大事だし)
こちらだって、完成までに一部屋でも多く決めたいじゃないかい。
が、募集幕ひとつつけるのを拒否される始末。
おいおいオーナーさんには「何部屋決まったか」なんて言われても、現場で募集告知もできないよ。
借りたい人は中を見たいのがごもっとも、それを案内したくとも現場が「うん」といってくれなきゃ入れもしない。
「案内するときは必ず連絡を!」といいつつ、携帯も現場事務所もちっとも連絡つかんやんか!
弊社の現場監督なんか、募集幕はもちろん賃貸のお客さんが現場みてると、案内してくれて募集店の場所まで教えてあげるよ。

③うるさい割には、現場管理なってないんじゃない?
まずは現場あまりきれいじゃなかった。都心の現場は狭いからしょうがないのかな?でも空き缶とかポンと捨ててあると??と思う。
中に入るときにヘルメット忘れて、「ヘルメットかぶらないとダメですよね?」と確認したら、「いいよ、いいよ」だって。いいのかよおお。口うるさい割には安全面にはルーズじゃんかよお。
お客さん案内するときに、監督がつかまらなくて、しょうがなく現場の職人さんに許可を得て入ったのに、
あとで「勝手に入るな!」とか超激怒の電話くるし。
今日は廊下の防水をしているから4階5階はみれない、とかいわれたのに、
現場ではぜんぜん違う工程だったり、監督と現場の人のいうことの食い違い多い多い。
他にも監督さんのいうこと現場まで伝わってないんじゃない?と思うこと多々あり。

自社施工現場に慣れている私には驚くのこと多い現場でした。
建築会社といえども、ハード面だけじゃなくて、ソフト面も大切よ。
建築会社をえらぶとき、施工費だけがすべてじゃない、とわかって頂きたい・・・。


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内覧会

市ヶ谷駅徒歩1分もかからない新築ビルの内覧会にいきました。
9階まではオフイス。10・11階はレジデンス。
オフイスの基準階は318坪分割不可。
賃料は27000円(共益費込み)くらいでとのこと。
この立地ではまずまずじゃあないでしょうか。
レジデンスの方はというと
47.21~81.61㎡、STUDIO~1LDKの間取りで、286,000円~526,000円なり。
81.61㎡のSTUDIOなんてどうやって使うの?と思うけど、SOHOというかどちらかというとセカンドオフイスみたいに使うのでしょうね。
オフイスビルの付置義務で作った住居にしては、オフイスっぽくなく、
バルコニーも広々して開放感あり。
30~35万の価格帯が主流なのもよし。
これは結構決まるんじゃないのかな?なんて思ったら、
11月完成なのに、すでに3件お申し込みあるそうです。
はあ、日本って景気いいよね?!

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マルチ不動産屋

昨日800坪のオフイスを案内し、その企業さまから
3500~4000坪の倉庫も情報を欲しいといわれ、
今日は両国の査定(賃貸物件をいくらで貸せるか)をし、
中央区・港区2LDK賃料20万までのマンションを探し、
最後に2億6千万の投資用物件を見に行き、売主の業者さんとお話して帰ってきた。
こういう日が続くと楽しいが疲れる。

不動産屋といっても、
賃貸しかしない人、賃貸でも住居専門、オフイス専門が当たり前、
売買しかしない人、売買も分譲販売、仲介、投資物件専門
と最近は、細分化が進み、専門分野に特化する企業、担当者が多い。
マルチにやります!と宣言すると、便利に使われて疲れる。
でも、お客様とは色々な話ができ、話題は広がるので、やはり楽しい。

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エアコンこわれる

2004.07.22

20日夜。
室内でポタポタという水音。
???と思いきや、クーラースリーブから水滴が!
げえ、この猛暑でついにクーラーもやられたか。
知り合いの業者に連絡、応急処置。
だが一晩はクーラーなしで過ごす。
部屋の窓すべて全開。扇風機とアイスノン枕だけが頼り。
死んだ。

娘は暑さのため、かゆいかゆいと転げまわって寝ていた。
今日ようやく直しにきてもらいました。
は、ただいま娘安眠中。
私もこれから寝ます。

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仲介業者のサガ

知人が中古マンションを探している。
たまたま自分の住んでいるエリアだったので、
「今日新聞に入っていたチラシの物件はいかが?」とすすめてみた。
某大手仲介業者のチラシだ。
以前売りに出ていた価格より200万くらい下がっていた。
以前確認したときは、「買い手がつきました」と言われたが、
その話が成立しなかったのだろう。
空室、リフォーム済み、となっている。
売主さんは引っ越してしまったらしい。
知人は見てみたい、と言った。
再度、その大手仲介業者に電話すると、またもや「お話が入っていて、紹介できません」とのこと。
ふ~ん。
この手の話はしばしばあることで、
つまりは某大手仲介業者さんは、この物件は、他業者には紹介できない。
自分達のお客様で、決めたい→仲介手数料を売主からも買主からも獲得したい、ということなのだ。
せっかく折込広告を入れたのだから、買いたいという直接の反響を待ちたい、というのは商売をするものとしてよ~くわかるが、
他業者さんのお客さまには紹介しません、っていうのも、本当に、了見の狭い会社ではないか。
業界No1という実績はこうやって作るのものなのか?
昨今相変わらず、不動産の価格は下落の一途、
同じだけ労をしても、広告宣伝費を使っても、仲介手数料は目減りの一方なので、気持ちはわかるが、
それって、売主さんに対する背任行為ではないか?と思うのだが・・・。

知人には、業界の話もし、「物件を見るには直接○○の○○○○さんに問いあわせるしかないです。」とお話した。
「経済社会ですから、それもしょうがないでしょう。でもそういう考え方の会社はあまり好きにはなれません。では、外から建物だけみてきます。」との明瞭なお答え。

自画自賛になるが、弊社では、マイホームオークションというのを開催している。
売りたいと意思表示した物件に、弊社を通してでも、他業者を通してでも、入札できる。
人気物件には、何件も入札が入り、売主さんの最低希望売却価格より、高値で売れることもしばしば。
かたや、人気のない物件には1件も入札がない、という結果も一目瞭然。
需要と供給ってこういうことなのね、と、売る方も納得、買う方も納得の方式で、参加された方からは好評を博している。

日本の不動産業界も、情報開示、体質改善していきたいものだ。

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